„Haben den Zenit erreicht“

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Die FIAIP stellt als größte Maklervereinigung Italiens die Preislage der Südtiroler Immobilien vor. Regionalpräsident Christian Platzer über die mangelnde Kaufkraft, warum Vermieten unattraktiv wird und die Wohnungsnot in der Landeshauptstadt.

von Christian Frank

„Ich frage mich wirklich, was die Leute heutzutage machen. Wenn wir von einer Dreizimmerwohnung sprechen, sind wir bereits bei 1.000 Euro Miete“, grübelt Christian Platzer. Er ist der Regionalpräsident der größten Maklervereinigung Italiens, der FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari). Die Marktentwicklung im Immobiliensektor beäugt er mit Sorge. Das Interesse ist da, so Platzer, doch die Kaufkraft fehlt.

Studenten, Arbeitnehmer, Familien – sie stimmen demselben langwierigen Klagelied mit ein: Der Wohnraum fehlt, und die Preise sind horrend. Unternehmer bangen deshalb beim Anwerben von Fachpersonal, und die jungen Leute suchen vermehrt das Weite – irgendwohin, wo der Wohnungstraum noch kein völliges Luftschloss ist.

Kürzlich veröffentlichte die FIAIP eine Broschüre zur Bewertung der Wohnimmobilien in Südtirol und dem Trentino. Die Preise sind seit 2023 stabil geblieben. In der Südtiroler Landeshauptstadt liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Wohnimmobilie bei 4.000 Euro. In den touristischen Hotspots wie Innichen rangieren die Preise auch bei gut 14.000 Euro pro Quadratmeter.
„Von 2022 auf 2023 gingen die Verkäufe zurück, da schlichtweg die Kaufkraft fehlt. Im Jahr 2024 blieb dieses Niveau stabil. Die Neubaupreise sind sehr hoch“, schildert Platzer.
In Südtirol kam es im vergangenen Jahr zu 5.300 Verkäufen von Wohnimmobilien. Gut ein Viertel davon betrifft allein Bozen, erklärt der Immobilienmakler.
Die Baufirmen überlegen es sich heutzutage zweimal, ob sie das Risiko eingehen, wenn es sich nicht mit Sicherheit amortisiert, so Platzer.

„Die Branche wurde durch die Rohstoffpreisexplosion von 2022 mit einem guten Plus von 30 Prozent durchgerüttelt und ist derzeit geprägt von dem nach wie vor mangelnden Baugrund“, erläutert der Immobilienmakler.

An Platz fehlt es an allen Enden, lamentiert Platzer und konstatiert, dass es allein in Bozen 1.000 neue Wohnungen bräuchte: „Es bräuchte in Bozen ein ganzes zusätzliches Viertel von gut 1.000 Wohnungen. Das Bahnhofsareal am Bozner Boden würde sich dafür anbieten.“

Platzer ist jedoch der bedrückenden Überzeugung, dass eine solche Expansion des Wohnraumes mit der derzeitigen politischen Schiene eine schiere Unmöglichkeit ist: „Wenn die Baugründe einigermaßen erschwinglich werden und sich somit das Angebot einigermaßen zum Verhältnis der Nachfrage angleicht, könnten Unternehmer auch die Preise zurückschrauben. Die Preislage würde sich senken. Aber diese Erweiterung der Fläche wird nicht passieren. Die Politik ist zu stark bemüht, diese Freigründe – aus hauptsächlich landwirtschaftlich geprägten Motiven – nicht freizugeben.“

Dennoch geht Platzer von einer zukünftigen Senkung der Preise aus.
„Wir haben den Zenit erreicht. Es muss langsam wieder nach unten gehen. Andererseits haben wir das bereits 2008 geglaubt, und die Preise schossen unentwegt nach oben. Damals ermöglichten jedoch auch noch die Löhne eine völlig andere Kaufkraft“, postuliert der FIAIP-Regionalpräsident.

Ein weiteres frappierendes Problem im Wohnraumdiskurs ist Platzer zufolge der Mietmarkt – sowohl für Mieter als auch für Vermieter: „Kein Wunder, dass viele entscheiden, länger im Elternhaus zu bleiben. Eine kleine Wohnung inklusive Kondominiumsspesen kann schnell ein Monatsgehalt kosten.“
Doch auch für Vermieter wird das Geschäft immer unattraktiver, postuliert Platzer. Karge Renditen und wenig Absicherungen schüren Vorbehalte.

„Immobilien sind nicht mehr das Investment, das sie mal waren. Der Mietmarkt ist zu einem großen Problem mutiert. Es beginnt damit, dass Inhaber einer Zweitwohnung durch die hohe Steuerlast beinahe genötigt werden zu vermieten. Bei ausbleibenden Mietzahlungen oder der Begleichung der Kondominiumsspesen durch die Mieter gibt es wenig Absicherung für den Vermieter, welcher die Spesen dennoch begleichen muss“, lamentiert Platzer.

Zudem, so der Immobilienmakler, seien die Renditen beziehungsweise der Nettogewinn peinlich gering: „Ich stelle den Kunden oft eine Rechnung auf, welche Kauf, Spesen und Jahresmiete betrifft. Mit Agentur-, Register- und Notarspesen sowie der GIS bleiben am Ende durchschnittlich zwei Prozent Rendite übrig. Bei diesem kümmerlichen Ertrag gibt es mittlerweile lukrativere Investments.“