Leben im Kondominium

Was bedeutet es, in einer  Kondominiumswohnung zu leben? Was sind die Rechte und Pflichten eines jeden Wohnungseigentümers?

Mehr als 45 Millionen Italiener leben in einem sog. Kondominium.

Das bedeutet gemeinsame Räume respektieren und Dienstleistungen deren Kosten zu teilen sind.

Unkenntnis über die gegenseitigen Rechte und Pflichten kann zu Streitigkeiten oder gar zu Gerichtsverfahren führen.

In Italien sind mehr als 1.200.000 Kondominien registriert, wobei laut NVK diese Zahlen sogar unterschätzt sind.

Am häufigsten zu Spannungen führen laut NVK die nachlässige Nutzung der Gemeinschaftsräume, Lärm aus anderen Wohnungen, Haustiere, das Gießen von Pflanzen auf dem Balkon, Schäden durch Eindringen von Wasser, Abgase und schlechte Gerüche, tropfende Wäsche und sogar Unordnung im Treppenhaus.

Um verlässliche Informationen zu dieser Thematik zur Verfügung zu stellen, hat die nationale Notarkammer zusammen mit dem NVK (Nationaler Verband der Kondominiumverwalter) und 14 Verbraucherschutzverbänden (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, U.Di.Con, Unione Nazionale Consumatori) den Leitfaden „Leben im Kondominium Fallstudien und Antworten aus der Praxis“ herausgegeben. Der Leitfaden wurde nun von der Notarkammer Bozen ins Deutsche übersetzt.

Dieser Leitfaden wird am Mittwoch im Rahmen vorgestellt.

Der Leitfaden erscheint zehn Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes, das das Wohnungseigentumsrecht grundlegend reformiert hat (Gesetz Nr. 220 vom 11. Dezember 2012, das im Juni 2013 in Kraft getreten ist), bietet umfassende Informationen, Antworten auf die häufigsten Fälle aus der Praxis und veranschaulicht die Bestimmungen welche das Zusammenleben, die Nutzung der Gemeinschaftsflächen, die Versammlung sowie die Aufgaben des Verwalters regeln.

In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig, beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die Teil eines Kondominiums ist, geeignete vertragliche Regelungen zu treffen um die Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentumsvhältnis zu klären.

Gute Beratung durch den Notar scheint hier von besonderer Bedeutung: der Notar kann konkret dazu beitragen, Streitigkeiten zu vermeiden, zum Beispiel indem bei Vorverträgen mittels entsprechenden Vereinbarungen Regelung vorgesehen werden wird die ordentlichen und außerordentlichen Gemeinschaftsspesen für Zeit zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und des endgültigen Vertrags zu tragen hat. Beim Verkauf selber geht es dann unter anderem auch darum, die Ordnungsmäßigkeit der erfolgten Zahlung der Gemeinschaftsspesen durch den Verkäufer zu prüfen.

Bei Neubildung eines Kondominiums sind auch spezifische Klauseln in den notariellen Urkunden empfehlenswert

Hier einige Fallbeispiele die im Leitfaden behandelt werden

1. Kann der einzelne Wohnungseigentümer auf die Nutzung der zentralen Heizungs- und/oder Klimaanlage verzichten?

Er kann dies, unter der Bedingung, dass die Trennung von der zentralen Heizungs- und/oder Klimaanlage nicht zu erheblichen betrieblichen Ungleichgewichten oder zu einer Erhöhung der Kosten für die anderen Eigentümer führt. In jedem Fall bleibt der Verzichtende verpflichtet, sich an den Kosten für die außerordentliche Instandhaltung der Anlage (die in jedem Fall eine Gemeinschaftsanlage bleibt) und für ihre Erhaltung und Modernisierung zu beteiligen.

2. Wem gehört das Unterdach?

Fehlen genaue Angaben im Erwerbstitel kann davon ausgegangen werden, dass das Unterdach gemeinschaftlich ist, wenn er aufgrund seiner strukturellen und funktionellen Merkmale objektiv zur gemeinsamen Nutzung oder für ein gemeinsames Interesse bestimmt ist. Das Unterdach kann hingegen als zur Wohnung im obersten Stockwerk gehörend angesehen werden, wenn es ausschließlich die Funktion der Isolierung und des Schutzes vor Hitze, Kälte und Feuchtigkeit erfüllt und nicht so groß und so beschaffen ist, dass er als eigenständiger Raum genutzt werden kann.

3. Kann der Verwalter einem Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung der Beiträge im Rückstand ist, die Erbringung von Dienstleistungen für das Wohnungseigentum einstellen?

Ja, wenn die Nichtzahlung der Beiträge mehr als sechs Monate angedauert hat. Das Gesetz sieht vor, dass der Verwalter bei einem sechsmonatigen Verzug mit der Beitragszahlung den säumigen Wohnungseigentümer von der Inanspruchnahme gemeinschaftlicher Leistungen, die getrennt genutzt werden können, ausschließen kann