Aschbachers Einspruch

Anton Aschbacher, pensionierter Direktor der Urbanistik-Abteilung des Landes und Mit-Autor des neuen Gesetzes für Raum und Landschaft, über den Streit um den Wertausgleich. Ein Gastkommentar.

Die Wirtschaftsverbände melden „wir bleiben am Ball“, sie kämpfen gegen die Säule im neuen Gesetz Raum und Landschaft, den Wertausgleich.

Bei der Betrachtung des Gesetzentwurfes kann ich mir diese Forderung nicht wirklich vorstellen: Es waren die Wirtschaftsvertreter, die im Rahmen der Diskussionen mit Nachdruck Wohnungen zu angemessenen Preisen und auch als Mietwohnungen gefordert haben, nicht nur im Sinne der sozialen gesellschaftlichen Verantwortung der Unternehmer, sondern auch im Eigeninteresse der Wirtschaftstätigkeiten, da ansonsten die Arbeitskräfte nicht gefunden und gehalten werden können.

Aus der Sicht der Bevölkerung aus allen Schichten ist es für mich unvorstellbar, dass das Prinzip aufgegeben wird, welches in Südtirol seit 1972 gilt, das jede Widmung von neuem Wohnbauland dazu verpflichtet, einen Anteil für die Bedürfnisse des sozialen und geförderten Wohnbaus abzutreten; zu vergünstigten Konditionen, da die gesamte Fläche durch die Widmung eine erhebliche Wertsteigerung erfährt.

Aufgrund der Forderungen im Rahmen der Bearbeitung der Leitlinien und Zielsetzungen wurde das Prinzip verallgemeinert, so dass es nicht nur für neue Wohngebiete, sondern auch für Maßnahmen im Bestand, also z. B. Erweiterungen, Nutzungsänderungen und Umstrukturierungen in bestehenden Siedlungsgebieten, anwendbar wird. Damit diese Maßnahmen im Siedlungsgebiet bevorzugt werden, sind hier attraktive Erleichterungen erforderlich. Es ist unabdingbar, den Flächenverbrauch durch Siedlungserweiterungen einzudämmen, nicht nur durch Verbote, und den erforderlichen Raum für Wohnen, Arbeiten, Erholung, Versorgung, … innerhalb der bestehenden Siedlungsräume durch flexible Nutzung und Effizienzsteigerungen zu schaffen.

Die bisherige Regelung für die Erweiterungszonen, die in Südtirol mit breitem gesellschaftlichen Konsens und verwaltungstechnischer Perfektion umgesetzt wurde, hat es ermöglicht, dass der größte Teil der Südtiroler Bevölkerung in Eigentumswohnungen wohnt. Der massive Einsatz öffentlicher Geldmittel für die Wohnbauförderung hat allerdings nicht die Wohnungen verbilligt, sondern die Preise hoch gehalten und die Preise für die Baugrundstücke noch mehr.

Die Grundpreise, die auf Basis von Schätzungen für Wohnbauzonen bezahlt werden, stellen die Bezugsgröße für Baugrundpreise auch für andere Zwecke dar. Eine systemische Dämpfung der Preissteigerung fehlt in diesem System, solange nur die Wohnbaugründe verpflichtet sind, einen Wert- bzw. Flächenanteil für öffentliche Bedürfnisse abzutreten.

Seit 2013 haben die Grundeigentümer in beschränkten Fällen und nach Vereinbarung mit der Gemeinde die Möglichkeit, eine gewidmete Fläche in Eigeninitiative mit Wohnungen für Ansässige zu bebauen, sofern sie an die Gemeinde 30 Prozent des Marktpreises bezahlen. Dafür können sie über die gesamte gewidmete Fläche selbst verfügen anstatt 60 Prozent der Fläche zum halben Preis an die Gemeinde abzutreten, welche dann auf dem Weg über Rangordnungen entscheiden müsste, wer darauf bauen darf.

Diese neue Vorgehen ist, nach meiner Wahrnehmung, von Interessierten und Gemeinden sehr gut angenommen worden. Es hat weiters den systemischen Vorteil, dass Grundeigentümer den hohen Preis nicht nur fordern, sondern anteilsmäßig auch selbst bezahlen müssen.

Anton Aschbacher