Urteil mit Folgen

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In Pfalzen hat ein Grundbesitzer den Preis für gefördertes Bauland in die Höhe getrieben. Damit könnte Wohnen für den Mittelstand noch teurer werden – obwohl die Politik schon lange Entlastung verspricht.

von Silke Hinterwaldner

Für Meinhard Durnwalder ist die Sache recht klar. Er sagt: „Die Rechtsprechung geht auf europäischer Ebene immer weiter dahin, dass der Marktwert Ausschlag gebend sein müsse.“ Diesem Prinzip folgend habe dann auch das Oberlandesgericht einem Grundbesitzer in Pfalzen Recht gegeben, der mehr Geld für sein Bauland haben wollte. Das Problem: Die Erweiterungszone Lupwald 2 ist zum Großteil dem geförderten Wohnbau vorbehalten, die Baulose sind bereits vergeben: Jetzt muss also nicht nur das Land Mehrkosten tragen, auch für die einzelnen Bauwerber steigt der Grundstückspreis von rund 30.000 auf 50.000 Euro.

Aber der Reihe nach: Cyriak Gatterer, so der Name des Grundbesitzers, hatte bereits zum dritten Mal der Gemeinde gefördertes Bauland zum Kauf angeboten. Die Grundstückspreise auf dem freien Markt sind in Pfalzen bekanntermaßen sehr hoch: sonnige Lage, Nähe zu Bruneck. Trotzdem hat das Land im Richtpreisverzeichnis recht bescheidene Entschädigungen für die Grundbesitzer vorgesehen. Entsprechend diesem Richtpreisverzeichnis sollte Cyriak Gatterer rund 380.000 Euro für sein Grundstück bekommen. Dazu kommen 40 Prozent freie Baukubatur, das er selbst nutzen oder nach Belieben veräußern kann.

Weil rund um Pfalzen die Grundstückspreise immer weiter in die Höhe gingen, die Richtwerte des Landes aber seit 2009 nicht mehr aktualisiert wurden, entschied der Grundbesitzer sich zu wehren. Cyriak Gatterer reichte Rekurs beim Oberlandesgericht ein und sollte Recht bekommen: Das Gericht stellte zum einen fest, dass sich die neue Erweiterungszone in „einer der begehrlichsten Lagen des Gemeindegebietes von Pfalzen“ befinde . Und zum anderen müsse als Grundlage immer der Marktwert des Grundstückes dienen, unabhängig davon ob es sich um gefördertes Bauland handle oder nicht.

Die Gemeinde Pfalzen hat sich auf das Verfahren eingelassen, aber den Kürzeren gezogen. Demnach sollten an Cyriak Gatterer jetzt 606.000 Euro ausbezahlten werden – zu gleichen Teilen übernehmen diese Spesen das Land und die Bauwerber selbst. Die Gemeinde aber bleibt auf den Prozesskosten und allem, was damit zusammenhängt, sitzen. Immerhin beläuft sich der Preis dafür heute schon auf rund 50.000 Euro. Jetzt überlegt man im Rathaus, den Gang vor das Kassationsgericht zu wagen – wohl wissend, dass dies noch einmal viel Geld kosten könnte und die Erfolgsaussichten bescheiden sind.

Dem Bürgermeister aber geht es um Grundsätzliches. In der Gemeinderatssitzung sprach sich Josef Gatterer dafür aus, dass gefördertes Wohnen auch weiterhin leistbar bleiben müsse. Bisher seien in Pfalzen außerdem immer die Richtwerte des Landes zur Anwendung gekommen, ohne größere Klagen. Nach diesem Urteil aber würden sich alle zukünftigen Enteignungen wohl schwieriger gestalten.

Das ist der Punkt: Wenn die Richtwerte des Landes in Pfalzen keine Berechtigung mehr haben, fallen sie dann auch in allen anderen Gemeinden? Werden Grundbesitzer sich jetzt scharenweise ans Gericht wenden, um mehr Geld für gefördertes Bauland zu bekommen? Und: Wird Wohnen gerade für den Mittelstand damit nicht noch teurer – obwohl die Politik seit vielen Jahren verspricht, gerade die Familien in diesem Bereich entlasten zu wollen?

Diese Fragen sind zum jetzigen Zeitpunkt schwer zu beantworten. Aber Stefan Walder, Direktor in der Abteilung Wohnungsbau, beäugt derlei Entwicklungen mit Sorge. „Mir steht es nicht zu, ein Gerichtsurteil zu kommentieren“, schickt er voraus, „aber dieser Fall ist für mich nur schwer nachvollziehbar. Wir sind der Meinung, dass die Richtpreise des Landesschätzamtes absolut gerechtfertigt sind.“ Folgerichtig werde man jetzt beim Land auch keine allzu einschneidenden Entscheidungen vom Zaun brechen. Das Schätzamt werde die Richtpreise nach diesem Urteil nicht pauschal nach oben hin korrigieren.

Grundsätzlich gilt: Eine Gemeinde muss beim Ankauf von geförderten Bauland nicht von vorne herein den vorgegebenen Richtwerten folgen. Im Gegenteil. Sie muss einen eigenen Schätzer beauftragen, der nicht nur den Landesrichtwert ansieht, sondern auch alle anderem Umstände einrechnet – in den allermeisten Fällen aber weichen die Gutachter der Gemeinde nicht weit von den Richtwerten ab.

Dass die Grundbesitzer jetzt scharenweise höhere Entschädigungen einfordern würden, glaubt Stefan Walder nicht. In der Vergangenheit habe es derlei Rekurse nur sehr selten gegeben, die Zone Lupwald 2 in Pfalzen werde ein Einzelfall bleiben. „Es zeichnet sich“, sagt er, „keine Tendenz in diese Richtung ab.“

Meinhard Durnwalder, selbst Anwalt und SVP-Gemeinderat in Pfalzen, spricht hingegen von einem „starken Urteil“. Das Land werde wohl nicht darum herumkommen, das eigene Richtpreisverzeichnis den Gesetzen des freien Marktes anzupassen, zumindest in Pfalzen. Damit wird Wohnen wieder teurer.